Rebaja de contribuciones en Santiago Centro; una nueva esperanza de renacimiento para el
Rebaja de contribuciones en Santiago Centro; una nueva esperanza de renacimiento para el Nos debieran bajar los arriendos. arriendos. ojalá”. dice esperanzada blanda Mancilla, dueña de la tradicional cafetería arabe Bombón Oriental, que lleva 60 años alquilando alquilando su local del barrio Lastarria, al enterarse enterarse de un hecho inédito: la anunciada rebaja en las contribuciones que beneficiará beneficiará a los locales comerciales del centro de Santiago.
La misma expectativa tiene Luis Salas. propietario de una histórica reparadora de calzados situada en Merced con José Miguel Miguel de la Barra: “Tendría que producir una baja en los arriendos, pero es una decisión de los dueños de las propiedades”, adam de inmediato. Porque, claro, los cambios en el impuesto territorial afectan normalmente al dueño más que a quien paga un alquiler. Y en el centm de Santiago la gran mayoría de los locales comerciales que dan a la calle o que trabajan en galerías son arrendados. En un pequeño sondeo a una treintena de tiendas desde Ahumada al oriente, sólo una era atendida por su propio dueño.
Carlo Sin, dueño de La Antigua Fuente y del local que lo alberga en Alameda casi esquina esquina Vicuña Mackenna, cree que la medida medida “es un incentiu desde el punto de vista de los que tienen un local en el centro, para que se queden, y para los que quieran mstalarse”, mstalarse”, admite. Así, la decisión del Servicio de Impuestos Internos (Sil) dada a conocer el pasado lunes lunes provocó una ola de entusiasmo, tanto entre propietarios como arrendatarios.
Su director, Javier Etcheberry, dijo que en enero pasado el organismo eliminó el llamado llamado “factor de localización comercial” en su cálculo para el cobro del impuesto territorial territorial a los bienes raíces que tienen ese uso en Santiago Centro.
Esta reevaluación del avalúo fiscal de las propiedades comerciales del centro, explicó explicó Etcheberry, busca reflejar el deterioro que ha sufrido este barrio despues del estallido estallido socIal y la pandemia, caracterizado por el cierre de muchas tiendas en calles emblemáticas como Ahumada o Huérfanos, Huérfanos, la salida de los grandes retailers. restaurantes restaurantes y casas matrices de empresas, que han migrado a la zona oriente de la capital.
La decisión del SIl implica que el pago de las contribuciones a contar del segundo trimestre trimestre de este mismo año se verán rebajadas rebajadas en hasta un 50%. El optimismo se amplió también a los expertos expertos en bienes raíces, que creen que esto también podría generar un efecto de más largo plazo. como incentivo para elevar la demanda inmobiliaria del alicaído casco histórico. “La eliminación del factor comercial anunciada por el SIl representa un alivio directo para el 95% de los locales y oficinas del centro de Santiago.
Esta medida no sólo mejora la rentabilidad de los Inmuebles. sino que también puede ser un punto de inflexión para reactivar el comercio, atraer nues arrendatarios y recuperar la vitalidad vitalidad del centro”, cree Sebastián Ortega. subgerente de Consultona y Estudios de la plataforma inmobiliaria GPS Property.
La zona en cifras De acuerdo a un análisis de GPS Property, en la comuna de Santiago existen 9.700 locales locales comerciales, con un promedio de tamaño tamaño de 217 metros cuadrados, que pagan en promedio una contribución semestral de $1.400.000. Por su parte, la consultora consultora inmobiliaria Colliers circunscribe más las cifras. En su evaluación, suma 4.962 propiedades con posible uso comercial en Santiago. De acuerdo al SIl, la rebaja a la mitad del impuesto territorial beneficiará a unos 3.400 bienes raíces, entre locales comerciales comerciales y oficinas. El efecto directo, como lo señalaba el vecino vecino de Merced Luis Salas, lo recibirán los dueños de las propiedades.
Sin embargo, para quienes estudian el mercado inmobiliario, inmobiliario, podría generar un impacto encadenado encadenado hacia quienes pagan alquiler, sobre todo para aquellos arrendatarios, obviamente, obviamente, que en sus contratos asumieron el pago de las contribuciones. “En contratos donde el arrendatario paga directamente las contribuciones, la baja representa un alivio financiero inmediato, que puede incentivar la permanencia o renovación.
En cambio, en contratos brutos -donde el arriendo incluye todos los costos costos los propietarios tienen la posibilidad de ajustar valores, ofrecer beneficios adicionales adicionales o simplemente optimizar su rentabilidad, rentabilidad, estima Rafaela Urrutia, broker de la corredora de propiedades RE/MAX. Ahora, si se establece directamente que habrá una incidencia sobre los alquileres, esta debiera ser acotada pues no superaría lo que es aritméticamente proporcional al pago total del arriendo. “En términos generales, el pago anual por contribuciones equivale a entre un 5% y un 10% del ingreso anual por arriendo, es decir, entre medio y un mes de renta. Por lo tanto, si bien es un costo significativo dentro de la operación, rara vez define por sf solo la decisión de mantener o firmar un contrato de arriendo”, advierte Reinaldo Gleisner. vicepresidente de Colliers.
“Si la rebaja anunciada se traduce en una reducción efectiva del 50% en las contribuciones. contribuciones. y este beneficio es traspasado directamente a los arrendatarios, el impacto impacto final en los precios de arriendo sería de alrededor de un 5%”, calcula. No obstante, hay quienes son más descreídos descreídos de un eventual efecto en los alquileres, alquileres, por la misma situación del mercado actual. “El mercado ya ha hecho bajar los precios de los arriendos, pues tenemos muchos metros cuadrados de oficinas y locales desocupados. Y son los inmobiliarios los que han tenido que soportar el peso de esa vacancia.
Por tanto, no creo que se rebajen los arriendos, ponue ya están bajos”, dice Carlos Concha, presidente de la Asociación Gremial de Turismo y Comercio del Centro Histórico de Santiago (Tuchs AG) y dueño de la cafetería Pascucci en Plaza de Armas. Reactivación esperada Desde 2019, en el centro de Santiago cerraron cerraron dei onlen de 1.000 locales comerciales. según GPS Property.
Rebaja de contribuciones en Santiago Centro; una nueva esperanza de renacimiento para el Los arrendatarios de locales y oficinas de la zona esperan que el anuncio realizado a comienzos comienzos de semana por el Sil signifique una disminución en sus alquileres. Los propietarios lo consideran un alivio y un incentivo para que los comerciantes se queden.
Y los expertos estiman estiman que podría reactivar la alicaída actividad inmobiliaria, Calculan una baja de hasta un 5% en arriendos si el efecto se traspasa, la reapertura de unos 150 locales comerciales y una acotada caída en la vacancia de oficinas.
Un reportaje de IGNACIO BADAL Z.. Rebaja de contribuciones en Santiago Centro; una nueva esperanza de renacimiento para el Esto, con las aperturas y cierres ocurridas en el intertanto, lleva a que la actual tasa de vacancia del comercio en la comuna de Santiago Santiago ronde entre el 20%, que calcula GPS, y el 25%, que estima Colliers, equivalente a 1.216 locales actualmente en arriendo.
Al acotar la zona más comercial del centro, centro, que limita en San Pablo al norte, Alameda Alameda al sur, Mac Iver al oriente y Manuel Rodríguez al poniente, la consultora calcula calcula que en este cuadrante existen 423 locales disponibles, lo que significa una vacancia menor, del orden del 9%. La desocupación existente ha llevado a que los valores de los arriendos se redujeran redujeran entre un 30% y un 50% en los últimos cinco años, estima la agencia. “Junto con ello, se ha producido un cambio cambio en los espacios preferidos por el arrendatario: arrendatario: (ahora) es primer piso con acceso inmediato desde los paseos peatonales o desde las veredas. Es el cambio a una proporción proporción mucho mayor de venta por impulso. impulso.
Una buena ubicación y un espacio de poca proftindidad puede generar una renta muy atractiva para esa superficie, dejando vacante y sin renta una proporción alta de espacio en profundidad”, o sea, locales mas amplios, explica Gleisner. de Colliers.
En el paseo Ahumada, la calle más cotizada cotizada del centro, un local de entre 50 y 100 metros cuadrados (m2) cuesta 1,70 UF el metro cuadrado y uno de entre 350 y 500 m2,1.10 UF/m2. Los precios de las propiedades propiedades en los paseos Huérfanos y Estado se sitúan 0,1 UF menos que en Ahumada. Las calles más baratas son Merced y Catedral, Catedral, que van desde las 1,20 UF por metro cuadrado para los locales más pequeños. hasta las 0,6 UF/m2 en los más grandes. “Con esta medida, podrían recobrar su plusvalía”, prewn en GPS. El promedio general de alquiler en el cuadrante cuadrante más comercial es de 1,12 UF/m2.
“Este escenario no obliga a una baja automática automática (de los arriendos), pero sí invita a un análisis más estratégico del valor real de cada local, su ubicación, demanda, tasas de vacancia y comportamiento del consumidor”. consumidor”. plantea Urrutia, de RE/MAX. El otro efecto esperado es la reactivación del negocio de bienes raíces. Es decir, que la vacancia misma empiece a disminuir, puesto que los precios, dada la rebaja de las contribuciones, podrían ser más atractivos.
“Debiera esperarse un repunte proporcional proporcional a la rebaja del costo efectivo, es decir. quizás de un 5% al 10% (de reaperturas sobre sobre el total de locales en arriendo), impulsado impulsado por ser una noticia positiva y de fomento”, fomento”, proyectan en Colliers.
“Podrían reaperturar unos 150 locales comerciales y la vacancia en oficinas podría podría disminuir bajo el 10%. dado que actualmente actualmente hay más de 60 mil metros cuadrados cuadrados vacíos de oficinas”, estiman en GPS Property. La esperanza de reactivación del centro, en todo caso, no depende de una sola medida medida como esta, concuerdan todos los entrevistados. entrevistados. Puede formar parte de un plan que debiera debiera ser más integral y que debe considerar, prioritariamente, la mejora en la percepción percepción de inseguridad pública del centro.
Pero también sugieren otras medidas económicas económicas que podrían favorecer el atractio atractio del centro, como patentes municipales orientadas a un determinado comercio, por ejemplo con “un objetivo más turístico, al estilo de las grandes capitales del mundo que impulsan su casco histórico”, propone Sin de La Antigua Fuente, o “una rebaja en la base imponible para quienes remodelen su local o su oficina”, sugiere Concha, de TUCHS AG. O Nos debieran bajar los arriendos, ojahu”. YOLANDA MANdELA, dueña de la tradicional cafetería Bombón Oriental en el barrio Lastarria. Tendría que producir una baja en los arriendos, pero es una decisión de los duefios de las propiedades. LUIS SALAS, dueño de una reparadora de calzado del barrio Santa Lucía.
Es un incentivo desde el punto de vista de los que tienen un local en el centro, para que se queden, y para los que quieran instalarse”. CARLO SIR!, dueño de La Antigua Fuente en Plaza Italia..