Autor: POR J. VÁSQUEZ Y S. VALDENEGRO

Puente Alto, Maipú y Santiago concentran los beneficios de DFL-2 a la vivienda
Puente Alto, Maipú y Santiago concentran los beneficios de DFL-2 a la vivienda El Decreto con Fuerza de Ley Nº 2, más conocido coloquialmente como DFL-2 en el mundo tributario e inmobiliario, volverá a ser protagonista del acontecer nacional este año. Y la razón es que el Gobierno de José Antonio Kast buscará ampliar de dos a tres las viviendas de un mismo propietario que podrían acceder a este mecanismo.
Uno que presenta los siguientes atractivos: los contribuyentes que acceden a esta figura quedan exentos del impuesto a la renta por los ingresos que perciben gracias a los arriendos de estos inmuebles, así como del pago del impuesto a las herencias al momento de la transferencia; y, adicionalmente, pueden reducir en hasta un 50% la cuota trimestral de contribuciones.
El cambio promovido por la actual administración, que tiene un tope para inmuebles de hasta 90 metros cuadrados, es parte de las 40 iniciativas misceláneas que enviará esta semana el Ejecutivo al Congreso como parte del plan de "reconstrucción nacional". Creado en 1959 durante el Gobierno de Jorge Alessandri para enfrentar el déficit habitacional, el esquema ahora vigente está previsto para viviendas que no deben superar los 140 metros cuadrados construidos y dependiendo de ciertas condiciones, las ventajas impositivas pueden regir por 10,15 0 20 años. Lo que sí, tiene cierto rayado de cancha.
Las ventajas ofrecidas por el DFL-2 se limitaron a solo dos propiedades en 2010, considerando el contexto de mayor necesidad de recaudación tributaria para hacer frente al impacto del 2076 terremoto del 27 de febrero de dicho año. En esa época, además, se buscó restringir el uso del DFL-2 ante cuestionamientos a un uso que se entendía como excesivo del mecanismo. El vicepresidente de la consultora inmobiliaria Colliers, Reinaldo Gleisner, pone en la mesa el aspecto de la ubicación de los inversionistas llamados hormiga. O sea, residentes -que en el caso de la capital están en Las Condes y Vitacuraque son los principales dueños de activos en los ejes Santa Isabel y Vicuña Mackenna.
El ejecutivo cuenta que ahí se observan inversionistas con carteras de entre tres y 10 departamentos pequeños destinados al arriendo masivo. ¿Dónde están? Un análisis elaborado por el investigador asociado de la Fundación Plensa, Ignacio Aravena, señala que en el país existen alrededor de 2,7 millones de propiedades acogidas a los beneficios del DFL-2, a las que se podrían agregar unas 419 mil adicionales que quedan "enmascaradas" por la exención por avalúo mínimo.
Esto último significa que califican para el beneficio del DFL-2, pero que su avalúo fiscal las ubica por debajo del umbral exento -que se ubica en $ 47.360.490y, por tanto, no están afectas DFL-2 POR COMUNA RESPECTO A LAS CANTIDAD COMUNA PROPIEDADES TOTALES 84,2 PUENTE ALTO 151.257 82,2 SANTIAGO 179.253 82,2 52.210 QUILICURA 80,9 129.978 MAIPU 78,6 50.075 SAN MIGUEL 77,6 41.217 SAN PEDRO DE LA PAZ 76,3 95.584 NUNOA 76,1 69.844 LA SERENA 69,8 43.889 PUDAHUEL 69,4 95.709 LA FLORIDA 68,8 19.438 HUECHURABA 68,4 62.415 COQUIMBO 67,1 86.009 LAS CONDES 65,8 49.455 PROVIDENCIA 65,7 31.697 MACUL 65,5 CONCEPCION 56.508 65,0 60.070 RANCAGUA 64,8 ESTACION CENTRAL 45.392 62,0 55.333 SAN BERNARDO 61,8 71.902 ANTOFAGASTA 61,4 25.731 LA CISTERNA 61,3 25.994 INDEPENDENCIA 61,2 47.785 PUERTO MONTT 60,8 TEMUCO 65.806 59.4 35.926 PENALOLEN 59,3 32.979 QUILPUE 57,7 28.701 VILLA ALEMANA 52,7 23.054 CORONEL 52,4 28.749 IQUIQUE 51,9 35.790 CHILLAN 51,4 71.459 VINA DEL MAR 49,3 26.164 OSORNO 47,2 LA PINTANA 22.526 46,4 20.338 CALAMA 46,3 42.248 TALCA 45,3 19.991 TALCAHUANO 45,2 PUNTA ARENAS 20.282 41,2 23.726 LOS ANGELES 40,0 38.961 VALPARAISO 35,9 22.621 ARICA FUENTE: IGNACIO ARAVENA, FUNDACIÓN PIENSA Autor: POR J. VÁSQUEZ Y S. VALDENEGRO. Hacienda afina un proyecto de ley miscelaneo que modificará el beneficio tributario para viviendas económicas, permitiendo que se acojan personas desde tres propiedades con un tope de 90 metros cuadrados.
DFL-2 POR COMUNA RESPECTO A LAS CANTIDAD COMUNA PROPIEDADES TOTALES 84,2 PUENTE ALTO 151.257 82,2 SANTIAGO 179.253 82,2 52.210 QUILICURA 80,9 129.978 MAIPU 78,6 50.075 SAN MIGUEL 77,6 41.217 SAN PEDRO DE LA PAZ 76,3 95.584 NUNOA 76,1 69.844 LA SERENA 69,8 43.889 PUDAHUEL 69,4 95.709 LA FLORIDA 68,8 19.438 HUECHURABA 68,4 62.415 COQUIMBO 67,1 86.009 LAS CONDES 65,8 49.455 PROVIDENCIA 65,7 31.697 MACUL 65,5 CONCEPCION 56.508 65,0 60.070 RANCAGUA 64,8 ESTACION CENTRAL 45.392 62,0 55.333 SAN BERNARDO 61,8 71.902 ANTOFAGASTA 61,4 25.731 LA CISTERNA 61,3 25.994 INDEPENDENCIA 61,2 47.785 PUERTO MONTT 60,8 TEMUCO 65.806 59.4 35.926 PENALOLEN 59,3 32.979 QUILPUE 57,7 28.701 VILLA ALEMANA 52,7 23.054 CORONEL 52,4 28.749 IQUIQUE 51,9 35.790 CHILLAN 51,4 71.459 VINA DEL MAR 49,3 26.164 OSORNO 47,2 LA PINTANA 22.526 46,4 20.338 CALAMA 46,3 42.248 TALCA 45,3 19.991 TALCAHUANO 45,2 PUNTA ARENAS 20.282 41,2 23.726 LOS ANGELES 40,0 38.961 VALPARAISO 35,9 22.621 ARICA FUENTE: IGNACIO ARAVENA, FUNDACIÓN PIENSA Puente Alto, Maipú y Santiago concentran los beneficios de DFL-2 a la vivienda al pago de contribuciones. Cruzando la superficie construida de cada vivienda, su año de construcción y la duración observada de la exención-, Aravena identificó el universo de propiedades DFL-2.
Ello se deriva de aquellas donde el tramo de superficie y la duración de la exención calzan con las reglas legales de 20,15 0 10 años. "Existen otras que podrían serlo producto de tener una exención por avalúo mínimo y que no estén registradas como DFL-2", explica.
En la Región Metropolitana, Puente Alto concentra 151.257 viviendas bajo esta categoría, seguido por Maipú (129.978 ) y Santiago (117.927 ). Fuera de la Metropolitana, destacan Antofagasta, Viña del Mar y La Serena (ver gráfico). El ingeniero en construcción recuerda que en Chile existen 5,4 millones de predios habitacionales urbanos registrados en el rol de cobro del Servicio de Impuestos Internos (SII) al segundo semestre de 2025, de los cuales cerca del 23,3% efectivamente paga contribuciones. Por tanto, el 76,7% restante está exento, ya sea porque su avalúo cae bajo el umbral mínimo habitacional o porque goza de una franquicia temporal vigente. Propietarios de tres o más Un levantamiento realizado por GPS Property explica el interés que podría producirse en el mundo inmobiliario de de aprobarse en el Congreso el cambio planteado por el Ejecutivo.
A través de Inciti, la plataforma de inteligencia territorial de la citada empresa, la Santiago, Las Condes, Ñuñoa, Viña del Mar y Providencia concentran la mayoría de propiedades con hasta 140 metros cuadrados que están en manos de dueños de tres o más inmuebles.
Dichas comunas también sobresalen al aplicar el mismo criterio, pero tomando como base las propiedades de hasta 90 metros cuadrados y que se podrían beneficiar del cambio al DFL-2 (ver tabla). Efectos en el mercado El CEO de Inciti, Nicolás Herrera, considera que la medida impactará una porción "importante" del mercado.
Esto, considerando que los departamentos bajo los 90 m2 representan entre el 70% y 80% de la oferta. "Los beneficios asociados al DFL-2, como las exenciones tributarias y rebajas en contribuciones, podrían significar un alivio relevante para el bolsillo de las familias e incentivar la venta de este tipo de viviendas", opina.
En una línea similar, el director ejecutivo de Colliers, Jaime Ugarte, sostiene que el plan de extender el DFL-2 es "una señal muy relevante y positiva, que debiera incentivar con fuerza el regreso de los inversionistas personas naturales a la compra de departamentos, especialmente en un contexto donde la demanda sigue deprimida". En cambio, para el gerente general de Póliza Gestión, Sebastián Hudson, "es bastante más relevante el beneficio asociado al impuesto a la herencia y a las donaciones", ya que los inmuebles acogidos a este régimen pueden quedar total o parcialmente excluidos de ese gravamen.
De todas formas, como lo advierte Ignacio Aravena de la Fundación Plensa, se podrían generar al menos dos efectos colaterales que debieran calibrarse en el proyecto de ley: "Por un lado, si aumenta la demanda por inversión, los precios podrían subir y afectar a potenciales propietarios, sobre todo en un contexto en el que el acceso al crédito sigue más restringido.
Por otro lado, habrá que evaluar con cuidado su efecto fiscal, pues si a esto se suma una eventual exención del IVA en la venta de viviendas y rebajas en las contribuciones, el costo para el Fisco podría no ser menor". COMUNAS CON INMUEBLES QUE ESTÁN EN MANOS DE PROPIETARIOS DE TRES O MAS UNIDADES TOTAL TOTAL % DEL TOTAL % DEL TOTAL COMUNA PROPIEDADES PROPIEDADES NACIONAL NACIONAL 140 M2 90 M2 SANTIAGO 56.798 46.875 8,4% 6,3% 40.806 LAS CONDES 4,5% 17.423 3,1% ÑUÑOA 4,0% 23.828 4,3% 35.875 VIÑA DEL MAR 32.550 3,6% 3,5% 19.726 PROVIDENCIA 3,2% 2,8% 28.684 15.686 ANTOFAGASTA 2,7% 2,7% 24.236 14.864 LA FLORIDA 24.052 2,7% 15.857 2,9% ESTACIÓN CENTRAL 22.582 2,5% 18.548 3,3% MAIPÚ 22.267 2,5% 14.825 2,7% CONCEPCIÓN 20.672 2,3% 12.712 2,3% OTRAS COMUNAS 355.362 594.188 63,9% 65,8% TOTAL PAÍS 902.710 555.706 100% 100% FUENTE: INCITI, PLATAFORMA DE INTELIGENCIA TERRITORIAL DE GPS PROPERTY. EI CEO de Inciti, Nicolás Herrera, considera que la medida impactará una porción "Importante" del mercado. Esto, considerando que los departamentos bajo los 90 m2 representan entre el 70% y 80% de la oferta. Autor: POR J. VÁSQUEZ Y S. VALDENEGRO.
COMUNAS CON INMUEBLES QUE ESTÁN EN MANOS DE PROPIETARIOS DE TRES O MAS UNIDADES TOTAL TOTAL % DEL TOTAL % DEL TOTAL COMUNA PROPIEDADES PROPIEDADES NACIONAL NACIONAL = 140 M2 = 90 M2 SANTIAGO 56.798 46.875 8,4% 6,3% 40.806 LAS CONDES 4,5% 17.423 3,1% ÑUÑOA 4,0% 23.828 4,3% 35.875 VIÑA DEL MAR 32.550 3,6% 3,5% 19.726 PROVIDENCIA 3,2% 2,8% 28.684 15.686 ANTOFAGASTA 2,7% 2,7% 24.236 14.864 LA FLORIDA 24.052 2,7% 15.857 2,9% ESTACIÓN CENTRAL 22.582 2,5% 18.548 3,3% MAIPÚ 22.267 2,5% 14.825 2,7% CONCEPCIÓN 20.672 2,3% 12.712 2,3% OTRAS COMUNAS 355.362 594.188 63,9% 65,8% TOTAL PAÍS 902.710 555.706 100% 100% FUENTE: INCITI, PLATAFORMA DE INTELIGENCIA TERRITORIAL DE GPS PROPERTY. EI CEO de Inciti, Nicolás Herrera, considera que la medida impactará una porción "Importante" del mercado. Esto, considerando que los departamentos bajo los 90 m2 representan entre el 70% y 80% de la oferta.