Autor: Rosa Zamora rosa

“Porcentaje extra en constructividad y densidad a cambio de viviendas sociales ayudaría a paliar déficit”
A ENTREVISTA.
IGNACIO ARAVENA, ingeniero experto en Planificación Urbana, investigador de Fundación Piensa: YO “Subir el subsidio es tentador, pero no recomendable, porque el efecto se absorbe rápidamente en los precios, como ocurrió en Valparaíso después del incendio del año 2014”. N conjunto de medidas U para enfrentar el déficit habitacional en la zona, que van desde otorgar un porcentaje extra en densidad y constructibilidad a cambio de viviendas sociales en sectores urbanos con buen equipamiento y accesibilidad, hasta fomentar los micro condominios en sitio propio -herramienta que reconoce la aspiración de diversas generaciones familiares que desean vivir jun: tas en un mismo plantea una reciente investigación de la Fundación Piensa, en el marco del programa Constru: yendo Valparaíso.
A ello se agregan las propuestas de concretar cambios normativos en zonas con mer: cados atractivos, para casos como Quilpué, “que hoy notienen barreras de precios para la construcción de viviendas sociales, no obstante, sus condi: ciones regulatorias imposibilitan estos proyectos”, y revisar el Plan Regulador no de Valparaíso (Premval) a fin de municipios, Gobierno Regional y Seremi de Vivienda definan e conjunto Zonas de interés social en la región.
El estudio, enfocado en el Gran Valparaíso, fue realizado porel ingeniero Ignacio Arave: na, master en Planificación Urbana de la Universidad de Nueva York y doctor (c ) en Estudios Regionales y Planificación Urbana en la London School of Economics, en conjunto con el economista UC y pasante en la Fundación, Pedro Maiz. Los investigadores plantean que medidas como esas “podrían ayudar sustancialmente pues las políticas actuales no permiten llegar a los lugares donde el déficit es mayor.
En diversas zonas los subsidios son muy inferiores a los valores transados, por lo tanto, es necesario pensar el problema desde esa lógica y no seguir forzando las mismas herramientas”. “Actuales políticas no permiten llegar a los sectores donde el déficit es mayor.
Los proyectos de viviendas sociales cada vez están más acotados a lugares puntuales”. ¿ AUMENTAR SUBSIDIOS? Ignacio Aravena expone que no existen datos actualizados y precisos sobre la magnitud del déficit habitacional, “pues la última encuesta CASEN omitió preguntas sobre el déficit debido a que no se aplicó presencialmente”, pero las estimaciones del Centro de Políticas Públicas de la Universidad Católica y Déficit Cero lo cifran en cerca de 70.000 viviendas.
“Sí sabemos con claridad que los campamentos han aumentado explosivamente; de acuerdo a datos de Techo y del Minvu, el 29% de las familias que viven en campamentos se encuentran en nuestra región, mientras que su aumento con relación al año 2019 fue a una tasa del 24%”. Con relación a la oferta de viviendas sociales, agrega, también se observa que la regla general es que la demanda por ellas ha crecido a una mayor velocidad que su provisión, lo cual se exacerba en comunas como Viña del Mar y Valparaíso. - Si el valor del suelo constituye la mayor restricción para la construcción de viviendas les, ¿por qué el estudio plantea que sería inconducente aumentar el subsidio? -Si bien la solución es tentadora, no es algo recomendable porquesu efectose absorbe rápidamente en los precios, pues el poder adquisitivo aumenta artificialmente, lo que acarrea problemas a largo plazo. Un claro ejemplo es lo que pasó en Valparaíso después del incendio de 2014, donde el subsidio de arriendo por $200.000 terminó aumentando los precios en la zona. Al poco tiempo de su implementación, casas en los cerros que se arrendaban en $120.000 aumentaron al valor del beneficio pues ahora la gente podía pagar más.
Y después de la aplicación del subsidio de renovación urbana en Santiago la demanda por la comuna creció a tal punto que, a los pocos años, los precios de los inmuebles dejaron de cuadrar dentro del marco de acción de los beneficios estatales. BARRIOS BIEN EQUIPADOS - ¿ “Otorgar un porcentaje extra en densidad y constructibilidad acambio de viviendas sociales” no contraviene planos reguladores comunales? - No, es lo contrario. Una medida como ésta le entrega poder alos planes reguladores para enfrentar el déficit habitacional de manera local, cosa que no hacen actualmente. El beneficio de densidad y constructibilidad se puede expresar dentro de los PRC, implicando que las municipalidades podrían decidir dónde generar los incentivos y, por lo mismo, conducir el desarrollo urbano de sus comunas.
Un buen lugar, a mi parecer, sería en el sector de los orientes y el eje Viana-Álvarez en Viña del Mar, pues son zonas con alta cantidad de servicios y conectividad, además de tener mixtura social. El bono de densidad permite construir viviendas sociales en sectores donde hoy es “Es difícil atraer familias a una zona de baja calidad de vida.
Eso explica el escaso crecimiento poblacional de Valparaíso versus Viña y Quilpué”. Impensable debido a que el valor de los inmuebles supera largamente el límite máximo de los subsidios pero que, gracias aser un bono, las unidades extras no se ven sometidas a los valores de suelo ni del sector. - ¿ Por qué en Quilpué, de acuerdoal estudio, las condiciones regulatorias imposibilitan proyectos de viviendas sociales? ¿ Es así en toda la comuna? - Es prácticamente en toda la comuna y ellose debe a que las densidades son bajas para el estándar delas viviendas sociales. En general, éstas son inferiores a las 150 y 600 personas por hectárea que requieren los desarrolladores para construir casas y edificios, respectivamente. La densidad es un factor muy importante al momento de construir viviendas sociales pues determina la cantidad de casas por unidad de suelo.
En consecuencia, un índice bajo implica que el valor a pagar por suelo es dividido por menosinmuebles, lo que dificulta la construcción de viviendas por un valor máximo de UF 2.200, que corresponde al tope de los subsidios. - ¿ Es posible resolver el despoblamiento del plan de Valparaíso, en especial el Almendral, que cuenta con acceso a todo tipo de equipamiento, con viviendas sociales y para sectores medios? -Sí, podría ayudar a resolverloa través de incentivos que atraigan alas familias a vivir en la zona.
Sin embargo, el problema de Valparaíso es anterior; la ciudad sólo es atractiva para sus locatarios, de ahí el alto nivel de arraigo que hay en la zona y que hemos podido documentar en estudios previos desde la Fundación Piensa. Si pensamos en la ciudad como un sistema, hay diversos canales que afectan la calidad de vida.
La seguridad es cada vez menor, la vacancia comercial y el desempleo van en aumento y existe un deterioro general de la ciudad, como lo dicen los propios vecinosen la Encuesta de Calidad de Vida que publicamos todos los años. Resulta dificil atraer familias a una zona donde la calidad de vida es baja, lo que además explica la baja tasa de crecimiento poblacional en la comuna versus Viña del Mar y Quilpué.
ABORDAJE INTEGRAL - ¿ El conjunto de medidas que proponen significaría una efectiva solución al déficit habitacional en la zona? - Creemos que podría ayudar sustancialmente pues las políticas actuales no permiten llegar a los lugares donde el déficit es mayor.
En concreto, los proyectos de viviendas sociales cada vez están más acotados a lugares puntuales de la ciudad, mientras que el banco de suelo y la construcción de viviendas públicas no han tenido impacto y, si logran desarrollarse, son condominios de pequeña escala que no permiten contener la magnitud del problema.
Lo que proponemos es complementar las herramientas actuales a través de iniciativas que nazcan desde lo local, permitiendo estimular el mercado en zonas de interés y potenciar herramientas poco exploradas -como los micro condominios en sitio propio-, a modo de abordar el problema de forma integral a lo largo de todo el Gran Valparaíso. Cg