¿ HIPOTECARIOS CON TASA FIJA O TASA VARIABLE?
N los últimos meses las E tasas de los créditos hipotecarios han subido pordiferentesrazones: aumento del “riesgo país”, baja del ahorro privado por retiro de fondos de pensiones, inyección decirculante por IFE y aumento de la inflación, entre otras causas.
Personas interesadasen comprar unbien raízse ven en la disyuntiva de optara fija por todoel plazo delcrédito oa una tasa mixta, que funciona como fija por3o 5años y luego pasa a ser variable, cambiando su valorañoa año. En términos generales, la operativa delatasa variableno esdeconocimientogeneraly el objetivo de este artículo es explicarsu funcionamiento y los puntos a revisar al momento de decidir.
TASA VARIABLE La fórmula de la tasa variable es: “TAB en UF de 360 días + spread”, donde la TAB (Tasa Activa Bancaria)refleja el costo de fondo del banco (lo queal banco le cuesta el dinero) y el “spread” refleja la utilidad anual que el banco obtendrá por la colocación. El punto es quela TAB cambiatodoslos días y la tasa quesegenera desde elaño4o desdeelaño6, esdecir, una vezterminadoel periodofijo, dependerádela TABen UF del día de la escritura o “cumpleaños” dela tasa, más elrespectivospread. Nal funciona como “fija” por año y al año siguiente cambia bajolas condiciones pactadas en la escritura, es decir, TAB + spread.
Por ejemplo, sialguien hipotecario el 23 de agosto de 2016 bajo la modalidad de tasa mixta 5 años, es decir, una tasa porlos primeros del 3% yacontar delaño 6 contasa variable (TAB más spread del 2% anual), la tasa que se aplica sobre el crédito desde el 23 de agosto de 2021 hasta el 23 de agosto de 2022serála TAB del FINANZAS. Si bien se espera un escenario de alza de tasas en el corto y mediano plazo, éstas siguen siendo históricamente bajas en nuestro país. ANTONIO POBLETE OLIVARES MBA UTFSM Ingeniero Comercial PUCV Académico Escuela de Negocios y Economía PUCV 23 de agosto de 2021 (que fue de 0,18%) + 2%anual, es decir, latasavariableserá de un 2,18% anual por año. Entonces, acá se generan 2 puntos claves paratomar la Revisar la evolución de la TAB en el tiempo y analizar la proyección dela TAB durante el periodo variable del crédito hipotecario.2. Definirel “spread” anual queclbanco aplicará al crédito duranteel periodo variable. TAB (TASA DE CAPTACIÓN) Enrelaciónal primer punto podemosmencionar que, dadala situación actual de la economía, lastasas de interés estánal alza, peroacáesrelevanteaciarar que lo quesube es el costo defondo (y noel spread) y eso empujalatasaal alza. Erróneamente se piensa que la banca “gana más” con estaalza, pero noes así; técnicamente la utili dad esla misma.
Ahora, revisando la evolución de la TAB podemos ver que desde su creación, en 1992, se ha “alineado” con la economía, alcanzando su punto más alto en la crisis Asiática de1998, llegando la TABa valores en elorden del 10%; la crisis Subprime de erisis de la pandemia en 2021, por el covid.
En cifras duras, desde mayo de fecha (últimos 10 años), la tasa promedio de la TAB en UF de 360 días esdel1,55%lamásalta fue el12dejulio de 2012, de4,35%, y la más baja fue el 7 de mayo de 2020, de 0,01%. Los valores dela'TAB se pueden revisar en la página (Chilean Benchmark Facility). SPREAD Enrelación al segundo punto, sobreel spread, es importante generalesfluctúacntrecl1,5%yel2,5% anual, dependiendo del plazo delcrédito y delsegmento del cliente. "También es relevante que un crédito con tasa fijase puedereprogramar en cualquier momento, enlamisma institución financiera o en otra ins tución vía portabilidad.
Enelcaso deuncrédito con ante un escenario detasas bajas el clientesolo podríareprogramar el periodode tasa fija (50 3 años menos los meses ya cancelados). Posterior ase plazo aplica la tasa variable Laúnicaformade crédito hipotecariocon tasa variable es cambiar a un nuevo eréditoen la misma institución oenotra vía portabilidad. EN RESUMEN Por último, es altamente relevante consignar queen Chileel enteregulador-la Comisión parael Mercado Financiero-fijala “Tasa Máxima Convencional (TMC) para todos los créditos, incluyendo obviamentelos créditos hipotecarios. Hoy la TMC paracréditos hipotecarios bajo y sobre UF 2.000 es de 4,83% anual. Esta TMC obviamente cambiaatravés del tiempo, influida básicamente por el costo defondo. Sibiense espera unescenariodealza detasas enelcortoy mediano plazo, éstas siguen en nuestro país, y bajo esa figura parecerazonableasegurar una buena tasa fija. No obstante, si lacarga financiera mensual del cliente necesita de un dividen do más bajo los primeros años yelgrado de aversiónal riesgo esbajo, la tasa variable asoma comouunaalterativa válida. Cs

Resumen

TASA VARIABLE La fórmula de la tasa variable es: “TAB en UF de 360 días + spread”, donde la TAB (Tasa Activa Bancaria)refleja el costo de fondo del banco (lo queal banco le cuesta el dinero) y el “spread” refleja la utilidad anual que el banco obtendrá por la colocación., El punto es quela TAB cambiatodoslos días y la tasa quesegenera desde elaño4o desdeelaño6, esdecir, una vezterminadoel periodofijo, dependerádela TABen UF del día de la escritura o “cumpleaños” dela tasa, más elrespectivospread., Por ejemplo, sialguien hipotecario el 23 de agosto de 2016 bajo la modalidad de tasa mixta 5 años, es decir, una tasa porlos primeros del 3% yacontar delaño 6 contasa variable (TAB más spread del 2% anual), la tasa que se aplica sobre el crédito desde el 23 de agosto de 2021 hasta el 23 de agosto de 2022serála TAB del FINANZAS.

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