Autor: FRANCISCA ORELLANA

Venta simulada, la figura legal que enfrenta a Faloon Larraguibel con Matías Pineda
Venta simulada, la figura legal que enfrenta a Faloon Larraguibel con Matías Pineda Abogada de la joven quiere demostrar que no se pagó el departamento donde viven ella y sus hijos Venta simulada, la figura legal que enfrenta a Faloon Larraguibel con Matías Pineda Especialistas explican que si un comprador no demuestra cómo generó los ingresos para pagar una propiedad, se puede anular el contrato de compraventa. FRANCISCA ORELLANA FRANCISCA ORELLANA vive con sus hijos en un departamento en La Florida que -pensabaera de su exmarido, Jean Paul Pineda. Sin embargo, en 2021 el deportista se lo vendió a su hermano Matías Pineda, transacción de la que ella no estaba enterada. El nuevo dueño la demandó ahora para que abandone el lugar.
En respuesta, Larraguibel acusó en la causa civil que su marido (están separados) hizo una venta simulada del departamento. "El hecho de que lo haya transferido al hermano se debe a una maquinación fraudulenta para poder sacarme del lugar por despecho y venganza, sin pensar en que también sus hijos viven en el lugar y quedarían en la calle.
En un momento, él me confesó que tenía problemas financieros y que existía la posibilidad de que traspasara la propiedad para que no se la quitaran, en la creencia de que si no pagaba los dividendos y transfería el bien raíz, el banco no se lo podría rematar, pues siempre se atrasa en los pagos de las cuotas", dijo la artista en tribunales.
La abogada Lya Rojas, directora de Rojas Abogados y quien representa a Larraguibel, dice que buscarán demostrar que la venta de la vivienda, que se compró en 2018 por 4.246 UF ($115.430.992 de la época, unos $164.889.419 al valor de la UF de hoy), fue simulada para poder deshacer la compraventa y que vuelva a ser propiedad de Jean Paul Pineda. "La venta efectivamente se hizo y la propiedad pasó a nombre del hermano. Para eso lo único que requieres es ir a la notaría, poner un precio y firmar un contrato. Acá se pagaron $100.000.000 al contado.
Faloon me dijo que Matías no tenía esa plata para pagar porque trabaja en el área de administración en una empresa, no pudo pagarlos con sus ingresos y va a tener que justificar cómo accedió a ese dinero. Además, se estipuló un precio que no es real, el departamento no cuesta eso", detalla Rojas. Añade que sobre la propiedad hay un crédito hipotecario vigente que sigue estando a nombre del exmarido de su representada. "Vendió el departamento, pero él se quedó con la deuda. Si no paga los dividendos, igual le pueden quitar la propiedad al nuevo dueño porque la garantía : figura de TV Faloon Larraguibel sigue en el inmueble. Jean Paul está pagando un crédito hipotecario por un departamento que ya no tiene", sostiene. Como estrategia judicial para que Faloon y sus hijos sigan viviendo en el departamento, Rojas quiere revertir el contrato de compraventa.
Podría haber denunciado el caso al Servicio de Impuestos Internos para que validara la compra y exigiera a Matías Pineda que acreditara el origen del dinero que pagó por el departamento, pero eso solo habría resultado en una sanción. "En estos casos, se multa con el 20% del valor de la propiedad. Pero lo que queremos es revertir el contrato", explica.
El abogado Marcelo Núñez, quien representa a Matías Pineda, explica que denunciaron a la modelo a la justicia porque quieren que deje el inmueble. "La estrategia que ellas han ocupado es que existe supuestamente una simulación de contrato, donde Jean Paul le habría transferido el inmueble a través un proceso de venta que no fue pagado. Sin embargo, existe un título de propiedad a favor de mi representado en el Conservador de Bienes Raíces que le da la calidad de dueño del bien", sostiene. Núñez dice que la simulación de contrato no está prohibida. "Cualquier persona puede concertarse con otra a fin de ejercer cualquier tipo de acto jurídico.
Por ejemplo, si se quiere hacer una donación que está gravada con impuestos, las personas pueden simular ese acto a través de un contrato de compraventa y no van a pagarlos". ¿Matías pagó efectivamente la propiedad? "No puedo decir si hubo un pago o no, asumo según la escritura que hay un pago porque las partes así lo han consignado.
Asumo que ese pago se realizó, y que le permitió adquirir este inmueble". ¿De dónde salió la plata? Felipe Barrera, profesor de Derecho de la Facultad de Derecho de la Universidad de Santiago, explica que una persona propietaria de un bien raíz es libre de vender su inmueble a un tercero, al precio que le parezca prudente. "No necesariamente tiene la obligación de venderla a precio mercado", sostiene.
Por lo mismo, acreditar si una compraventa fue simulada o no es un proceso bastante largo y complejo, que se lleva en los juzgados civiles. "Los jueces deberán ponderar los antecedentes probatorios aportados por las partes dentro de un proceso judicial.
Suele ser relevante para dicha determinación el precio asignado a la propiedad y su relación con el valor de mercado, la existencia de pagos efectivos, el estado financiero del comprador y del vendedor, así como la relación entre ellos", plantea el abogado Rodrigo Cabrera, socio de CBC Abogados. socio de CBC Abogados. Faloon le dijo a su abogada que su excuñado no gana lo suficiente como para pagar $100.000.000 en efectivo. Acreditar uno o más de estos requisitos no garantiza del todo que se pueda hablar de una venta simulada.
La abogada Ximena Cuevas, directora de la Clínica Jurídica de la Universidad Mayor, agrega que hay que demostrar si la venta se hizo con el fin de esconder patrimonio y con qué razones. "El Código Civil habla de la lesión enorme, que se refiere a que se pagó más del doble o menos de la mitad del precio justo de una cosa. Si una casa vale $200.000.000 y se vendió en $100.000.000 no hay lesión enorme. Se puede tomar como referencia el valor del avalúo fiscal también, que es menor al comercial", aporta.
Matías Echeverría, cofundador de la empresa de tasación Housepricing, dice que en general las propiedades se publican a precio de mercado o por sobre éste. "Después, según la respuesta del mercado, el valor se va ajustando.
Bajarlo a la mitad me parece muy raro si no son propiedades de lujo", opina Cuevas agrega que también hay que acreditar el pago, si no se logra demostrar aquello, habría una intención de distraer ese patrimonio. Y si un juez determina que hubo venta simulada, la compraventa queda sin efecto, dice Cuevas. "Y se podría pedir algún tipo de indemnización de perjuicios por el daño ocasionado, pero acreditarlo es complejo", añade. MARIOLA GUERRERO.