Estudio del CEP indagó en las causas del encarecimiento de las viviendas. De acuerdo con los datos, la incidencia del valor del suelo en los ingresos delos proyectos, supera el 30% o 35% en algunas zonas.
Precios de las viviendas en Chile han crecido de manera sostenida en la última década. De hecho, el índice de precios del Banco Central (IPV) para la Región Metropolitana subió 106% en términos reales entre 2006 y 2018. En ese período el mayor incremento se generó en el sector oriente de la capital, donde las viviendas subieron en 110%, efecto que fue liderado por las casas, con un alza de 117% en el mismo lapso. Un documento del Centro de Estudios Públicos (CEP), elaborado por Clemente Larraín y Slaven Razmilic y que aborda las causas que se atribuyen al alza en medio del debate en torno a los elevados precios de las viviendas, identifica al menos tres factores: aumento de los costos por mayor precio del suelo, incremento de la demanda por espacio residencial y mayor demanda por vivienda como inversión. En la industria de la construcción asocian este fenómeno principalmente al aumento de los costos, producto del mayor precio del suelo, derivado de una mala planificación y de restricciones normativas que limitan la oferta. Otros, en tanto, apuntan a la presión sobre los precios de venta que ejerce la mayor demanda por vivienda como inversión. Mientras que algunos hablan un tercer factor, relacionado con el aumento de la demanda por
Espacio residencial, derivado del ascenso del ingreso promedio, la mayor formación de hogares y el efecto de la migración reciente. En cuanto a los costos de construcción y desarrollo de proyectos, la incidencia del valor del suelo en los ingresos de los proyectos de vivienda, supera el 30% 0 35% en algunas zonas. El documento señala que en 13 comunas de la Región Metropolitana donde más se construyen proyectos de vivienda, si se compara el incremento del valor promedio de las transacciones de suelo decadaaño con el mayor valor promedio en las
Promesas de venta por dePartamentos, se tiene que el precio del suelo subió de forma muS

O ¿ Por qué ha pasado? Un estudio del CEP aborda las causas que se atribuyen al alza e identifica tres factores que inciden: aumento de los costos por mayor precio del suelo, incremento de la demanda por espacio residencial y mayor demanda por vivienda como inversión.

O ¿ Qué conclusiones saca? El precio del suelo en la Región Metropolitana creció el doble que el de valor de las viviendas. Así, la incidencia del valor del suelo en los ingresos de los proyectos de vivienda, supera el 30% o 35% en algunas zonas.
INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO

Evolución de precios de venta de viviendas y valor del suelo

ao Promesas de venta | es e A: [te A wo a om | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | mar2019 Indice precios de arriendo del BCCh A O

2017 | 2018

Permisos de edificación otorgados

(en número de viviendas) SANTIAGO CENTRO

2002 HUA 3. 962

2003 HO 7. 483

2004 10.299 2005 ME 14.745 2006 HA 18.897 2007 HA 15,4 38 21.220 2009 HA 17 194 2010 HA 3. 462 200 8. 486 2012 HO 8. 440 2018 HE 12.091 2014 HA 23.483 2015, AA 21.569 2016 HA 23.045 2017 HE 10.327 2018 HA 10.788

2008
2002 5. 863 2003 6. 150 2004 794 2005 4. 126 2006 6, 449 2007 20 7, 872 2008 4. 491 2009 6, 444 2010 MN 5. 567 20n 5. 855 2012 7. 444 2013 20 2917 204 5. 508 2018 8. 476 206 207 4. 742 20188 4. 603
2002 MA 6. M 2003 MIS 5. 137 2004 IIA 8. 672 2005. AAA 1. 497 2005 WA 12.395 2007 AAA 10.381 2008 4. 989 2009 MIS 5. 259 2010 102.987 201 HA 4. 355 2017 MIA 2. 659 2013 MA 3. 127 2014 MR 3. 292 2015 AA 7. 680 2016 HA 5. 20 2017 HA 3. 038 2018 2. 580

SANTIAGO PONIENTE
2002 HA 9. 275 2003 HA 2. 392 2004 HA 12.302 2005 AA 10.794 2006 HE 4. 053 2007 AAA 15.206 2008 A 2009 HA 8. 597 2010 9. 416 201 HA 8. 386 2012 HO 7. 314 2013 6. 437 2014 HA 15.697 2015 HA 16.233 2016 HA 15.991 2017 HA 6, 34 2018 A

SANTIAGO SUR
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CARLA CABELLO
Cho más significativa. “La diferencia entre ambos indicadores es significativa (casi 20 puntos porcentuales) por lo que debe sertomada en cuenta”, diceel estudio. En concreto, en cuatro años, el precio del suelo en la Región Metropolitana subió 45%, mientras valor de venta delas viviendas se incrementó en 27%. Por otra parte, en el estudio se indica que el porcentaje de hogares que cuenta con inversiones inmobiliarias ha subido sostenidamente. Explica que si en 2010 la proporción de propiedades en manos de inversionistas minoritarios era de 13%, en 2018 aumentó a 20%. En tanto, la proporción de departamentos nuevos vendidos en Santiago a personas jurídicas onaturales que ya tenían una propiedad -conlocualseinfiere que esta segunda unidad sería para inversiónpasó de 17,9 % en 2011 a 43,5 % en 2018. Respecto a esto último, el informe plantea que “si bien la demanda de inversionistas ha crecido sustantivamente en los últimos años, esto no lo hace algo inédito, ya que también era relevantel0años atrás” y que “de la proporción de departamentos nuevos teóricamente destinados a inversión, el 91% fue adquirido por personas naturales, lo que está en línea con la idea largamente asentada sobre las bondades de los bienes raíces como vehículo de ahorro einversión”. El investigador del CEP, Slaven Razmilic, explicó a PULSO que “estamos viviendo un fenómeno recurrente en el mundo y que se ha tomado la agenda política en varios países desarrollados. No estamos solos en esto”. En concluye que “al ser un problema multifactorial, no tenemos las balas de plata y ciertamente debemos evitar las soluciones simplistas dirigidas a la galería. Avanzar en paralelo revisando los distintos nudos críticos”. Sobre cómo se podría resolver este problema, comenta

que “la solución de largo pla ZO pasa por facilitar la generación de oferta, esto por la vía de mejor regulación urbanística y complementando con mayor participación estatal a través de inversión, gestión de suelo público eincentivos. También es tiempo de revisar la pertinencia de algunos beneficios tributarios, pero evitar a toda costa el canto de sirenas que nos habla de controles de precios y rentabilidades.

PERMISOSDE EDIFICACIÓN. El estudio del CEP también aborda el crecimiento delas viviendas construidas en la capital. En este punto, señala que los datosindican que hoy en Santiago no se construye más que en la década pasada, a pesar de que la demanda es bastante mayor. A modo de ejemplo, el número de viviendas aprobadas en la Región Metropolitana evidencia un alza en los últimos 5 años en comparación con la primera mitad de la actual década. Si entre 2010 y 2013 los permisos aprobados rondaban los 30 mil a 40 mil, desde 2014 hacia adelante la cifra bordea los 50 mila 60 mil. Sin embargo, los actuales niveles de construcción no son muy distintos a los observados a mediados de la década pasada. “Es decir, si bien la construcción se ha acelerado en el margen (en particular en 2014 y 2015 en un intento de la industria de anticiparse y evitar los efectos tributarios del cambio al régimen de IVA que comenzaría a afecen 2016), lo cierto es que los actuales niveles de construcción no parecen excesivos. Sobre todo si se tiene en consideración el contexto de mayor demanda”, señala el informe. Los permisos para construiren la Región Metropolitana en 2018 sumaron 58 mil (en número de viviendas). En 2002, la cifra alcanzaba los 37 mil. Esto implica un alza sur de la capital es la que registra el mayor número de aprobaciones de proyectos para viviendas, seguido por la zona oriente. Q
FUENTE: CEP.

2002 HA 4. 861 2002 7, 349 2003 MIA 6. 802 2008 > 1. 453 2004 MIA 4. 143 2004 1. 391 2005 HA 4. 527 20058 2006 MI 5. 248 2006 782 2007 HA 5. 491 2007 1. 738 2008 MIA 5. 355 2009 MA 6. 641 2009 5, 425 2010 HA 5. 536 2010 '. 3.351 201 HA 6. 475 6. 581 2012 HA 4. 424 2012 8746 2013 MS 5. 107 208. 8.852 2014 MIA 7. 254 204. 10.141 2015 MINA 5. 977 2015 16.183 2016 MI 3. 045 2016 7. 188 207 HA 4, 346 2017 10.284 2018 HA 6. 006 2018 13.018

RESTORM

SANTIAGO ORIENTE
Y Según estudio del CEP, dentro de las 13 comunas donde más se construye en la RM, el valor del suelo subió mucho más que el de la vivienda.
EN CIFRAS

10%

promedio fue el alza de precios de la vivienda en la RM en el período 2002-2018.

45%

subió el precio del suelo en la RM últimos 4 años. El valor de venta de viviendas, en tanto, trepó 27%.

31%

Crecieron los permisos de edificación entre 2002 y 2018. La zona sur registra la mayor cifra de aprobaciones.