“El Gobierno ha tenido un mejor segundo tiempo, pero el sector inmobiliario sigue en su peor crisis”
“El Gobierno ha tenido un mejor segundo tiempo, pero el sector inmobiliario sigue en su peor crisis” MARCO GUTIÉRREZ V.
El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Alfredo Echavarría, espera que el crecimiento sea el eje de las políticas de los candidatos que aspiran a La Moneda para impulsar el desarrollo del país. En paralelo, también señala que los poderes Ejecutivo y Legislativo deberían dejar empujar proyectos de ley que alejan a los inversionistas.
Este ingeniero civil de la Universidad de Chile conversó sobre varios temas con “El Mercurio” ad portas de la realización de la Semana de la Construcción, evento donde mañana seis de los principales candidatos presidenciales presentarán algunas de sus propuestas. Echavarría también hizo un balance del desempeño del rubro bajo el gobierno del Presidente Gabriel Boric. Reconoció que los dos primeros años fueron “perdidos”, pero admitió un mejor “segundo tiempo”, lo que, de todos modos, no alcanza para reactivar la industria inmobiliaria que atraviesa por su peor crisis.
Hace unos días se aprobó en la Sala del Senado el proyecto de subsidio a la tasa hipotecaria que el Gobierno anunció hace unos meses. ¿Está demorado? “Primero, valorar lo positivo, que es que se haya aprobado. Lamentablemente, se visó con dos indicaciones, que son bastante menores, entonces tiene que ir necesariamente de nuevo a la Cámara de Diputados.
Esperamos que siga con la urgencia”. ¿Y el efecto de esta iniciativa será en el segundo semestre o ya en 2026? “Esperamos que haya algún efecto rápido, porque el proyecto de ley establece que cualquier promesa que haya celebrado un promitente comprador a partir del primero de enero de este año está incluida.
Si bien las cifras de ventas de viviendas del primer trimestre no fueron muy buenas, entendemos que hay interés en la gente y han preguntado mucho”. ¿Se están postergando ventas al no estar aprobado ese proyecto? “Debe haber algún efecto, porque algunas personas, sobre todo en la situación actual, esperan que este proyecto esté aprobado para tomar la decisión.
Pero la mayor caída de las ventas obedece al marco general de la economía, más a que esta iniciativa esté en espera”. “El stock de las viviendas por entregar sigue altísimo, pegado en las 105.000 viviendas Además, todavía hay 80.000 viviendas con permisos de edificación aprobados, listas para partir, con los terrenos, pero nadie empieza hasta que no se activen las ventas”. En el sector han manifestado preocupación por proyectos de iniciativa parlamentaria que aumentan las obligaciones de las inmobiliarias respecto de “promitente comprador” y también por un dictamen del Sernac sobre plazos de entrega de las viviendas. ¿Qué les inquieta? “Un proyecto de ley contemplaba dos exigencias. Una, que hecha la promesa de compraventa y otorgada la póliza de seguro por la inmobiliaria al promitente comprador, le da atribuciones a este para que, en dos condiciones, pudiera exigir ejecutar la póliza.
La primera era si las condiciones que le había ofrecido la inmobiliaria en cuanto al tipo de departamento, a las terminaciones, no eran las que él entendía o las que estaban especificadas, podía ejecutar la póliza.
Ahí había un problema, pues no quedaba regulado qué es lo que podía ejecutar la póliza Eso lo que reclamamos”. “Lo segundo de ese proyecto es que el plazo (de entrega) que se estableciera, si no se cumplía, daba la potestad al promitente comprador para poder ejecutar esa póliza. Y eso es inmanejable. Los plazos, que no son de construcción, dependen de la situación pública, dependen de la municipalidad, de los organismos que concurren. No son manejados por las inmobiliarias”. “Entonces, las inmobiliarias van a tener que poner plazos más largos. Pero lo más grave es que la asociación de empresas aseguradoras analizó el proyecto y dijo que no había posibilidad de emitir pólizas en esas condiciones. Estamos hablando de decenas de miles de pólizas”. ¿Y lo del Sernac? “Lo del Sernac es un poco parecido, en la misma línea. Es si en algún minuto la inmobiliaria hizo alguna publicidad sobre la fecha de entrega, eso pasa a nivel jurídico. Es exigible si no se cumple”. Pero la industria tendrá que ser más eficiente o redefinir sus procesos de posventa o comunicación. ¿O están en contra siempre? “No. Hay que entender que, es el fondo del tema, los plazos no son algo que esté en manos de la constructora o la inmobiliaria que está desarrollando el proyecto.
Aquí está claro, y lo hemos visto en todo orden de cosas, de permisos y de recepciones municipales lo mismo, hay que ir al Conservador de Bienes Raíces, hay que inscribir la copropiedad, y todos esos plazos no dependen de quién está construyendo.
Entonces, si eso se lleva al nivel de que una póliza de seguros tenga que incorporarlo y sea ejecutable si no se cumple uno de esos plazos, pasará que los tiempos en los contratos de compraventa van a ser muchísimo más largos o simplemente no va a haber pólizas de seguro Cuando se aplica esto cuando hay un déficit habitacional inmenso, un desempleo enorme porque no parten proyectos y hay gente que no puede acceder a la vivienda, es ponerle más palitos en las ruedas al sistema”. Años perdidos Desde que asumió el actual gobierno hasta ahora, ¿cómo evalúan el desempeño del sector? ¿ Han sido años perdidos para la inversión inmobiliaria? “En el caso particular de este período presidencial, obviamente, hubo un año y medio o dos años perdidos, para lo que tiene que ver con impulsar crecimiento, el desarrollo, las inversiones, todo lo que nos afecta directamente a nosotros. Esto, a raíz de los dos procesos constitucionales, donde la situación del país no era para traer inversiones y eso impactó gravemente. “ S u p e r a d o s esos procesos, sí hemos notado un cambio. De hecho, respecto del sector minero, palabras como el extractivismo, que estuvo en boca de todos esos primeros años, ya no está. Las palabras crecimiento y ayudar a las inversiones, que no existían, sí están puestas prácticamente de forma transversal”. “Al ministro Nicolás Grau lo hemos visto muy activo, empujando los proyectos para combatir la permisología. Entonces, se ha tomado conciencia de que hay que mover las barreras que están impidiendo la inversión, que es lo que impulsa el crecimiento en Chile. “Pero también hay que decir que el problema no es solo de este gobierno. Aquí llevamos 10 años, al menos, en que nuestro país dejó de crecer”. Entonces, ¿ve un mejor segundo tiempo de este gobierno? “Un mejor segundo tiempo. Primero, porque se puso arriba de la mesa la necesidad de crecimiento y empezar a movilizar proyectos de ley que puedan ir en esa línea.
Pero, en paralelo, vemos que siguen apareciendo algunos proyectos del Gobierno y el Poder Legislativo que ponen palitos en las ruedas”. En este escenario, ¿el sector inmobiliario sigue en su peor crisis? “En la peor crisis.
La peor crisis desde que hay registro”. ¿Cuándo volverán los niveles de ventas de viviendas previos a la pandemia, cuando se colocaban 60.000 unidades a nivel nacional y 30.000 en la Región Metropolitana? “No vemos que eso esté muy incipiente. Los permisos de edificación del año pasado son los más bajos en los últimos 32 años. El promedio histórico era del orden de 14 millones de metros cuadrados, y el año pasado fueron ocho millones de metros cuadrados, es lo más bajo en la historia. Esos permisos indican lo que se va a construir en los dos o tres años siguientes. La reactivación no es instantánea.
En la medida en que empiecen a aumentar las ventas, ingresan más proyectos, pero recuperar las 60.000 unidades, tendría que haber algún milagro que no vemos pueda ser en el corto plazo”. También hay que decir este gobierno.
Aquí llevamos que el problema no es solo de 10 años, al menos, en que nuestro país dejó de crecer”.. ............................................................................. ALFREDO ECHAVARRÍA ¿ Solo la minería está hoy empujando el carro de la construcción? “En el sector público, en los proyectos de vivienda con subsidio DS19, hay dos tercios de departamentos en que hay un subsidio del Estado, pero es parcial y la persona igual requiere ir a tomar un crédito hipotecario. Entonces, la afectación también es para la vivienda pública, no solo la privada”. “En la inversión de obra pública, del Ministerio de Obras Públicas, también estamos con problemas. El ministerio adoptó y empujó para tener presupuestos contracíclicos para 2024 y el 2025, y lo logró. Se aprobó en la Cámara de Diputados un presupuesto 9% más alto el 2024 que el del 2023, pero, lamentablemente, los problemas fiscales, el déficit fiscal y el desequilibrio obligaron a hacerle recortes.
Es así como el presupuesto expansivo que tenía el MOP para el año pasado terminó con una de las peores ejecuciones de la historia”. “Ahora, en el lado minero hay muy buenas cifras, y todas indican que se están reafirmando a pesar de las turbulencias que hay, y están empezando a moverse los proyectos de gran escala.
Son decenas de miles de millones de dólares; y si se ejecutan, obviamente, van a tener un impacto positivo”. “De todos modos, este es un sector (minero) que es mucho menos intensivo en ocupación de mano de obra que el rubro de la edificación, que más rápido y mayor cantidad empleo incorpora”. ¿Qué esperaría como eje central de un programa presidencial que ayude al sector? “Si no volvemos a tener como eje el crecimiento y entender que esto es lo que genera empleos, que las remuneraciones de las personas se recuperen, que produce una mayor recaudación fiscal para apoyar las políticas que la gente demanda en temas de educación, salud y vivienda, para que pueda haber más subsidios; si eso no está en el eje central, será otra década perdida”. “Para hacer eso, hay que atraer las inversiones; si no nos ponemos de acuerdo en eso, no habrá crecimiento. Entonces, vemos que empresas chinas desistieron de sus proyectos y que sale la noticia sobre el proyecto de ley del fraccionamiento de pesca, donde una compañía (PacificBlu) anunció que va a cerrar. Eso es lo que mira el resto del mercado Esas señales tienen un efecto negativo inmediato.
En el caso de la pesquera es dramático, pues es en una región que está complicadísima después del cierre de Huachipato”. ¿Ese escenario no se morigera con la inversión de US$ 4.000 millones que anunció Amazon en Chile? “La inversión solo en construcción, no estoy hablando de inversión total, debiera ser en términos normales en Chile del orden de US$ 36.000 millones al año.
Está muy bien lo de Amazon, pero ellos dijeron que no había que depender de un gobierno, sino que al largo plazo Después de eso, hay que dar certezas jurídicas”. ZERÉPANERACAM Vemos que empresas chinas desistieron de sus proyectos y que sale la noticia sobre el proyecto de ley del fraccionamiento de pesca Esas señales tienen un efecto negativo inmediato”. Alfredo Echavarría, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción: Alerta por proyectos. Planteó que si los candidatos presidenciales no ponen el crecimiento como eje de sus ideas, “será otra década perdida”. Abordó inquietud por dictamen del Sernac. Alfredo Echavarría, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción: PRESIDENTE DE LA CCHC