Autor: BANYELIZ MUÑOZ

Departamentos nuevos de dos dormitorios: cuánto hay que ganar y cuál es el dividendo
Departamentos nuevos de dos dormitorios: cuánto hay que ganar y cuál es el dividendo La demanda por créditos hipotecarios aumentó 28% en los últimos meses de 2025 Departamentos nuevos de dos dormitorios: cuanto hay que ganar y cuál es el dividendo BANYELIZ MUÑOZ L os valores de los departamentos de dos dormitorios muestran diferencias significativas entre las principales comunas de Santiago. Así lo refleja la tabla que acompaña esta nota, elaborada a partir de un análisis de la consultora Tinsa, que revisó la oferta vigente de viviendas nuevas en venta. El estudio evidencia que la localización sigue siendo un factor determinante en el precio final, con brechas relevantes entre comunas del sector oriente y aquellas más alejadas del centro de la capital.
En esa misma línea, el informe no solo compara precios, sino que también estima el ingreso requerido para acceder a este tipo de propiedades y el dividendo mensual promedio asociado a un crédito hipotecario, variables clave en la decisión de compra.
Para estos cálculos, Tinsa consideró un plazo de financiamiento de 30 años, un pie equivalente al 20% del valor de la vivienda y una tasa de interés cercana al 4,1%, supuestos que permiten dimensionar con mayor precisión el gasto que deben asumir los hogares interesados en este segmento del mercado inmobiliario. En ese contexto, los valores más altos se concentran en Las Condes. En esa comuna, los departamentos de esta tipología alcanzan las 7.912 UF, lo que exige un ingreso por hogar de $5.073.260 para cumplir con los criterios bancarios. El dividendo promedio estimado llega a $1.268.315 mensuales. Se trata, en general, de unidades con mayores superficies, donde el precio del suelo eleva el costo de los proyectos inmobiliarios y termina reflejándose en el valor final de venta. En segundo lugar aparece Providencia, con precios que llegan a las 7.437 UF y un ingreso promedio requerido de $4.780.270.
En este caso, el pago mensual del crédito se ubica en torno a los $1.195.068. . En el extremo opuesto se encuentra Pedro Aguirre Cerda, con precios promedio de 1.953 UF y exigencias de ingreso que llegan a $1.397.622. La cuota mensual queda en $349.406. Escenario crediticio Este panorama se da en medio de un escenario crediticio que comienza a mostrar señales de mayor dinamismo.
Álvaro Acosta, director ejecutivo de la consultora OpenBBK, señala que durante los últimos meses de 2025 la demanda por créditos hipotecarios registró un aumento promedio de 28% en comparación con el año anterior, según cifras entregadas por la Cámara Chilena de la Construcción. "Eso es una variable muy importante porque quiere decir que el mercado efectivamente está poniéndose más dinámico. Eso produce que muchas de las unidades que estaban en oferta se hayan comprado y, obviamente, hoy tenemos un 28% más de propietarios en comparación con el año anterior", explica. A su juicio, este repunte también responde al subsidio al dividendo impulsado por el gobierno. "La medida dio sus frutos", afirma. Otro elemento relevante es el comportamiento de la banca. Según el ejecutivo, hoy se observa una mayor flexibilidad en las aprobaciones hipotecarias. "Hay más demanda y tasas más bajas. Eso entrega una señal muy clara de lo que podría ocurrir en 2026", sostiene. A ello se suma una mayor agilidad en la entrega de permisos de construcción, factor que impacta directamente en la oferta disponible. Con más proyectos en desarrollo, los precios resultan más atractivos. "Si no tenemos unidades a la venta, entramos nuevamente en un círculo de alzas porque falta oferta.
Por eso es muy positivo que los permisos se estén agilizando". Fabián García, director general de la compañía, comenta que las exigencias de los bancos para otorgar créditos hipotecarios se han mantenido relativamente estables en los últimos años. "El principal criterio sigue siendo que el dividendo no supere aproximadamente el 25% de los ingresos del hogar y, dependiendo de la calificación crediticia del solicitante, es posible acceder a financiamientos de hasta un 80% o incluso un 90% del valor total de la vivienda", precisa.
Donde sí identifica mayor flexibilidad es en la acreditación de ingresos. "Hoy los bancos están más abiertos a la complementaEspecialistas proyectan un mejor escenario para el mercado de la vivienda, impulsado por tasas de interés más bajas y una mayor oferta.
Comuna por comuna: cuanto cuesta comprar un departamento de dos dormitorios en la capital Comuna Valor promedio (UF) Dividendo ($) Ingreso por hogar ($) Las Condes 7.912 1.268.315 5.073.260 Providencia 7.437 1.195.068 4.780.270 Ñuñoa 4.429 731.265 2.925.060 Macul 3.848 641.678 2.566.712 Recoleta 3.435 577.938 2.311.751 La Florida 3.385 570.215 2.280.861 Santiago 3.294 556.237 2.224.949 Independencia 3.209 543.015 2.172.059 Cerrillos 3.164 536.218 2.144.871 San Miguel 3.133 531.316 2.125.262 Puente Alto 3.088 524.352 2.097.408 Maipú 3.000 510.897 2.043.587 Quinta Normal 2.986 508.721 2.034.884 Huechuraba 2.925 499.233 1.996.930 La Cisterna 2.879 492.181 1.968.724 San Joaquín 2.835 485.487 1.941.948 Peñalolén 2.800 480.017 1.920.070 La Granja 2.750 472.307 1.889.229 San Bernardo 2.668 459.586 1.838.343 Conchalí 2.590 447.640 1.790.561 Estación Central 2.552 441.790 1.767.158 Renca 2.464 428.169 1.712.676 Quilicura 2.283 400.280 1.601.121 La Pintana 2.122 375.393 1.501.571 Pedro Aguirre Cerda 1.953 349.406 1.397.622 Fuente: Tinsa ción de rentas, principalmente entre parejas, pero también, en algunos casos, entre familiares directos como padres e hijos o hermanos". En cuanto a las tasas de interés, García señala que el escenario actual resulta más favorable que el de años anteriores. "Desde fines de 2023 se observa una baja sostenida, con tasas que pasaron desde niveles superiores al 5% -e incluso cercanos al 6,5% en algunos bancosa promedios en torno al 4,2% en la actualidad". A este contexto se suma una inflación más controlada y con expectativas de converger al 3% hacia 2026, lo que reduce el riesgo de alzas significativas en la UF. "En conjunto, esto configura un escenario de crédito más accesible para los próximos años, especialmente hacia 2026 y 2027", sostiene. ¿Dónde están las oportuCifras avalan al subsidio a la tasa de interés Es un beneficio que aporta el Estado a través de un subsidio a la tasa de interés del crédito hipotecario que permite rebajar la tasa entre un 0,61% y 1,16% para la compra de viviendas nuevas de hasta 4.000 unidades de fomento (UF), junto con reducir a solo el 10% el pie que las familias deben pagar para acceder al crédito. Sus principales características es que se trata de un beneficio dirigido a personas naturales, que sirve para la compra de viviendas nuevas de hasta 4.000 UF. Además, rige para promesas de compraventa celebradas a partir del 1 de enero de 2025. No aplica para aquellas celebradas con anterioridad al 31 de diciembre de 2024 ni para repactaciones de créditos hipotecarios.
Información actualizada da cuenta que a la fecha las entidades financieras han recibido más de 50.000 solicitudes de subsidio a la tasa para la compra de viviendas nuevas. nidades? "En La Cisterna, Cerrillos y La Florida. Son zonas bien ubicadas y con buena conectividad, donde existen departamentos de tipología 2D-1B bajo las 4.000 UF.
Eso permite acceder a viviendas con mejores superficies y estándares, manteniendo una carga financiera más abordable, especialmente para quienes buscan su primera vivienda".. Especialistas proyectan un mejor escenario para el mercado de la vivienda, impulsado por tasas de interés más bajas y una mayor oferta. La demanda por créditos hipotecarios aumentó 28% en los últimos meses de 2025