Autor: POR SEBASTIÁN VALDENEGRO

Contribuciones: informe advierte la brecha entre el avalúo fiscal y el valor comercial de las propiedades
Contribuciones: informe advierte la brecha entre el avalúo fiscal y el valor comercial de las propiedades NÚMERO DE TRANSACCIONES DE 1,5 A. 5 VECES EL AVALUO FISCAL VALOR COMPRAVENTA PROMEDIO 2024 COMUNA AVALUO FISCAL PROMEDIO 2024 719 369 415 533 378 484 379 DIFERENCIA ENTRE EL AVALUO FISCAL Y COMPRAVENTA 2.3 2,2 2,1 2,1 2,0 1,9 1,9 Antofagasta Valparaiso Concepción Las Condes Maipú Santiago Puente Alto La Florida 411 $ 49.889.730 $ 32.219.428 $ 45.696.974 $ 128.893.351 $ 46.167.433 $ 46.291.457 $ 42.003.371 $ $4.568.347 $ 116.284.333 $ 71.589.943 $ 97.251.407 $ 272.226.541 $ 91.093.181 $ 88.224.681 $ 79.997.041 $ 100.546.210 1,8 FUENTE OM PROPERTE ¿ tema no es solo si se pagará mas, sino si la carga impositiva está siendo justa", señaló el experto.
Las contribuciones de bienes raices se han tomado la discusión económica debido al aumento de cobros en algunas comunas y la situación que afecta a adultos mayores, que no pueden pagar el tributo debido al incremento de los avaluos, que contrastan con sus ingresos.
Aquello ha llevado a los candidatos presidenciales a abordar propuestas y al mismo Gobierno, a través del Ministerio de Hacienda, a proponer medidas, por ejemplo, avaluo fiscal representa un 60% entre relacionados, herencias, establecer un tope para el pago de contribuciones que no supere el 5% de los ingresos de los adultos mayores del 60% más vulnerable de la población. del precio comercial.
Un informe elaborado por GPS donaciones u otras situaciones no comerciales; y 103 transacciones con una diferencia por sobre las 5 veces, lo que GPS Property califica como potenciales outliers (o sea, que se aleja de la tendencia) o propiedades con características excepcionales. Property advierte, sin embargo, la amplia diferencia que existe entre ambos valores.
La firma de asesoría inmobiliaria realizó un análisis a cerca de 11 mil transacciones, enfocadas en un conjunto de comunas clave desde el punto de vista inmobiliario en Chile, como Antofagasta, Valparaiso, Concepción, La Florida, Maipú, Puente Alto, Santiago y Las Condes; detectando que existiria una brecha entre 1,5 a 5 veces entre el valor fiscal y el comercial de los bienes raíces. La media de distancia se situó entre 1,8 y 2,3 veces.
El tema ha puesto en el debate la manera en la que el Servicio de Impuestos Internos (SII) calcula el valor fiscal de las propiedades, el que sirve como base para el cálculo de las contribuciones que trimestralmente deben pagar los bienes raíces afectos. Aquello se realiza cada cuatro años de parte del SII.
En 2026 corresponde tasar nuevamente las propiedades no agricolas, lo que ha llevado al director del Servicio, Javier Etcheberry, a manifestar que este proceso habrá mayor transparencia en la manera en que se presentan los factores que indicen sobre el valor, como el valor del metro cuadrado y las denominadas áreas homogéneas (en términos de densidad poblacional y acceso a servicios o áreas verdes, por ejemplo). El panorama por regiones Según el análisis, la mayor diferencia entre el valor fiscal y el comercial se detectó en Antofagasta, con un valor de compraventa 2,3 veces superior al avalúo fiscal. En contraste, la menor diferencia se constato en La Florida, con una valorización comercial de 1,8 veces superior al determinado por Impuestos Internos.
El jefe de Research de GPS Property, Nicolas Abarca, explico que el análisis muestra que las propiedades habitacionales no se transan cerca del valor comúnmente citado de tres veces el avaluo fiscal. "Este hallazgo abre una conversación necesaria sobre la forma en que se determina el avaluo fiscal en Chile.
Mientras que el valor comercial de una propiedad puede estimarse a través de múltiples métodos -como comparables de mercado, flujos de caja descontados, costos de reposición, entre otros-, el avaluo fiscal es determinado por el SII bajo criterios que no siempre están disponibles para su análisis ni actualizados con la dinámica del mercado inmobiliario", señaló el especialista.
Para mejorar, Abarca planteo que es "clave" que el SII actualice su metodología con mayor transparencia y se apoye en herramientas modernas, como análisis de datos en tiempo real, con más periodicidad y segmentación "más precisa" por tipo de propiedad y ubicación. ¿Cómo impacta aquello en la cuota de contribuciones? "El avaluo fiscal -base para el cálculo de contribucionesha ido acercándose al valor comercial en varias zonas, lo que ha resultado en una mayor carga tributaria para los propietarios.
El Utilizando como fuentes los datos catastrales del SII y el formulario 2890, el análisis recalca que el valor fiscal y el comercial no es el mismo según la comuna que se analiza, lo que refuerza la necesidad de una mayor transparencia de los criterios de avaluo utilizados por el SII.
Asi, para el ejercicio 2024, se detectaron 3.688 transacciones que estuvieron dentro del rango de 1,5 a cinco veces el avaluo fiscal; 7.194 transacciones por debajo de 1,5 veces, posiblemente operaciones Un factor que incide sobre el valor fiscal es cuanto se distancia o no del valor comercial de las propiedades. Etcheberry ha manifestado de que en promedio, el En enero del próximo año comenzará a entrar en vigencia el nuevo avalúo de propiedades no agricolas, como las habitacionales y otras como estacionamientos y bodegas. JULIO CASTRO.
GPS Property analizó casi 11 mil operaciones de compraventa de propiedades para el año 2024, observando que la mayoría de las transacciones se sitúa en un rango entre 1,8 y 2,3 veces mayor que el valor fiscal.