Autor: FRANCISCA ORELLANA

Dónde están las propiedades de 4.000 UF para comprar con el nuevo subsidio
Dónde están las propiedades de 4.000 UF para comprar con el nuevo subsidio I Ministerio de Vivienda anunció un nuevo subsidio habitacional para la clase media aplicable a propiedades nuevas de hasta 4.000 UF (unos $161.900.000), el cual permitirá comprar en comunas más centrales, con mayor conectividad y servicios, incluso con opciones en Las Condes o Providencia. El beneficio considera también propiedades con estacionamiento y bodega.
Se trata del beneficio "Tramo 4.000" (DS1), que proyecta disponer desde el segundo semestre de este año 2.500 cupos y una ayuda estatal de 400 UF (unos $16.000.000). Para calificar, se requiere un ahorro de $8.000.000. Antes de esta medida, las propiedades financiadas con subsidio no podían costar más de 2.200 UF, unos $89.000.000, lo que obligaba a las familias a buscar una residencia en comunas periféricas o extremadamente pequeñas.
Según Nicolás Herrera, gerente general de la plataforma de inteligencia inmobiliaria Inciti, con el aumento del rango se amplía de manera significativa la oferta para quienes quieran comprar con subsidio, especialmente hacia propiedades de dos o tres dormitorios. "El tramo de 2.200 a 4.000 UF representa cerca de dos tercios de la oferta de viviendas nuevas en la Región Metropolitana. Aumentar el tope permite incorporar un universo mucho más amplio de propiedades para grupos medios y emergentes que antes quedaban fuera del beneficio por precio de lo que necesitaban comprar", señala. Sergio Novoa, gerente general de BMI Servicios Inmobiliarios, indica que el cambio puede ser drástico. "Se incorporan proyectos y tipologías que antes estaban completamente fuera del alcance del beneficio, especialmente en comunas mejor conectadas. También cambia el perfil del comprador.
Bajo 2.200 UF predominaba una demanda más dependiente del subsidio, mientras que entre 3.000 UF y 4.000 UF aparece ya un segmento de ingresos medios que sí tiene capacidad de pago, pero que igualmente enfrenta dificultades para acceder al crédito hipotecario", detalla.
Las comunas con mayor oferta de departamentos que pueden interesar a estos grupos, con valores entre 3.500 y 4.000 UF, son Santiago (12.121 unidades disponibles), La Florida (7.847 unidades) y Ñuñoa (7.025), según datos recopilados por Inciti disponibles en la tabla que acompaña esta nota. "El aumento del tope permite que comunas centrales y bien conectadas incorporen con más fuerza viviendas de dos y tres dormitorios al rango subsidiable. Comunas como Santiago, Independencia, San Miguel o algunos sectores de Ñuñoa ganan presencia en este pool", dice Herrera.
Coincide Rodrigo Krebs, gerente de Marketing de la consultora Enlace Inmobiliario: "Bajo ese rango hay departamentos de dos dormitorios y dos baños, incluso algunas unidades de tres dormitorios en comunas de valor medio". En cuanto a las casas, la oferta sigue ubicada en comunas periféricas, donde el precio del suelo es menor. De acuerdo con el catastro de Inciti, hay más unidades en el precio en Buin, Puente Alto y Lampa, fundamentalmente de tres dormitorios, aunque es posible encontrar algunas unidades en Peñalolén. Comunas del sector oriente como Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea siguen lejos de los valores a los que apunta el subsidio. No obstante, es posible detectar oportunidades de unidades pequeñas tipo estudio o de un dormitorio.
Según datos de BMI, en Providencia hay 224 unidades de departamentos de un dormitorio que cuestan menos de 4.000 UF y 297 departamentos de dos habitaciones en Ñuñoa. "Antes muchas familias estaban obligadas a buscar donde el precio calzaba con el subsidio, pero ahora podrán buscar en línea con sus necesidades de conectividad, tamaño del grupo familiar o cercanía al trabajo. Ese es el cambio más importante", comenta Krebs.
Dividendo más alto Los analistas indican que un subsidio de este tipo reduce la carga financiera de las familias, pero en un escenario donde las tasas de interés siguen relativamente altas, no resuelve el problema de acceso a la vivienda. "Los topes subsidiables quedaron rezagados durante años frente al alza real de los precios de las viviendas, particularmente en la Región Metropolitana", dice Novoa.
Hoy, un porcentaje importante de personas de ingresos medios que tiene capacidad de pago y estabilidad laboral queda fuera por exigencias del pie o por la evaluación bancaria. "Una vivienda de 4.000 UF abre más alternativas, pero también implica un dividendo más alto. Si las tasas siguen elevadas y los bancos mantienen criterios exigentes, las familias podrían encontrar una vivienda que les interesa, pero no necesariamente lograr el financiamiento", advierte Krebs.
En qué comunas de la Región Metropolitana hay más propiedades entre 3.500 y 4.000 UF Comuna Precio del Unidades Superficie m2 (UF)* promedio (m2)* disponibles Casas Colina 1.846 106,1 60,8 Puente Alto 1.090 53,3 88,8 74,2 Lampa 1.059 48,8 1.001 Buin 78,4 49,6 Padre Hurtado 700 97,2 54,4 San Bernardo 575 64,4 57,2 Peñalolén 18 119,6 86,6 Lo Barnechea 256,1 123 91,2 11 Melipilla 67,3 35,1 96 Pudahuel 73,8 114,5 Departamentos 12.121 78,5 Santiago 38,8 7.847 La Florida 83,3 44,2 7.025 Ñuñoa 46,7 91,1 Cerrillos 43,7 2.547 62,2 Macul 2.411 50,3 69,6 La Cisterna 2.289 65,4 40,6 Huechuraba 1.918 81,9 63,1 45,0 San Joaquín 1.896 73,1 Estación Central 1.775 38,5 61,5 Independencia 65,0 1.758 46,7 * Superficie y precio promedio de toda la oferta inmobiliaria de la comuna. Fuente: Inciti. Autor: FRANCISCA ORELLANA. "Los topes subsidiables quedaron rezagados durante años frente al alza real de los precios de las viviendas", plantea un analista.
Actualización del valor tope para acceder al apoyo estatal abre opciones en comunas más centrales En qué comunas de la Región Metropolitana hay más propiedades entre 3.500 y 4.000 UF Comuna Precio del Unidades Superficie m2 (UF)* promedio (m2)* disponibles Casas Colina 1.846 106,1 60,8 Puente Alto 1.090 53,3 88,8 74,2 Lampa 1.059 48,8 1.001 Buin 78,4 49,6 Padre Hurtado 700 97,2 54,4 San Bernardo 575 64,4 57,2 Peñalolén 18 119,6 86,6 Lo Barnechea 256,1 123 91,2 11 Melipilla 67,3 35,1 96 Pudahuel 73,8 114,5 Departamentos 12.121 78,5 Santiago 38,8 7.847 La Florida 83,3 44,2 7.025 Ñuñoa 46,7 91,1 Cerrillos 43,7 2.547 62,2 Macul 2.411 50,3 69,6 La Cisterna 2.289 65,4 40,6 Huechuraba 1.918 81,9 63,1 45,0 San Joaquín 1.896 73,1 Estación Central 1.775 38,5 61,5 Independencia 65,0 1.758 46,7 * Superficie y precio promedio de toda la oferta inmobiliaria de la comuna. Fuente: Inciti.